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Si informa che, dall' 11 al 14 dicembre 2019, si terrà presso la Sala dell'Annunciata in Piazza Petrarca a Pavia, la Mostra Evento dedicata alla salute e sicurezza nei luoghi di lavoro promosso da ATS Pavia, UOC Prevenzione Sicurezza ambienti di lavoro.


Si informa che da martedì 7 gennaio 2020 la sede di Pavia osserverà nuovi orari di apertura e ricezione telefonate. Per conoscere i dettagli cliccare su "Continua".


Si informa che lunedì 9 dicembre, in occasione della festività del Santo Patrono cittadino, l' ufficio di Pavia osserverà la chiusura completa.




Il contratto a canone libero

 

 La tipologia contrattuale più usata per le locazioni ad uso abitativo è il contratto c.d. “a canone libero”, così chiamato perché le parti risultano sostanzialmente libere di decidere autonomamente l'importo del canone che l'inquilino corrisponderà al proprietario.

Trasparenza

Va comunque sin da subito precisato che è imprescindibile che il canone sia "trasparente", ovverosia che non sia pattuito, neppure in forma orale, alcun tipo di corrispettivo ulteriore rispetto a quello indicato ufficialmente nel contratto pena la nullità dell'intero negozio giuridico e la legittimazione del conduttore a chiedere tanto la revisione del contratto stesso quanto la restituzione della differenza di fatto versata al locatore, sempre che sia in grado di provarlo.

Forma e contenuto del contratto

Per quanto riguarda la forma del contratto, essa deve essere scritta a pena di nullità.

Inoltre è fondamentale che l'atto riporti una serie di elementi essenziali, che sono:

- generalità delle parti

- descrizione dell'immobile

- durata della locazione

- importo del canone

- modalità di versamento del canone

- dati catastali

- dichiarazione circa l'APE.

Con riferimento a quest'ultimo elemento da inserire in contratto, si precisa che in difetto entrambe le parti contrattuali sono obbligate in solido al pagamento di una sanzione amministrativa e a presentare la dichiarazione o una sua copia entro 45 giorni. Il conduttore, infatti, deve ricevere per legge dal locatore le informazioni e la documentazione relative all'attestazione di prestazione energetica.

Durata del contratto di locazione a canone libero

Il contraltare dell'ampia autonomia contrattuale che è comunque riconosciuta per la stipula del contratto di locazione a canone libero è rappresentata dall'imposizione ex lege di una durata minima: quattro anni iniziali, cui si aggiungono altri quattro anni in virtù di un rinnovo automatico. Per tale ragione si parla spesso di "contratto 4+4".

In alcune ipotesi, tuttavia, la regola del rinnovo di diritto alla prima scadenza quadriennale non opera.

Innanzitutto ciò avviene quando il conduttore si avvale del suo diritto di recesso, esercitabile per uno dei motivi eventualmente previsti dal contratto di locazione o comunque e sempre per gravi motivi. Per poter esercitare il recesso, l'inquilino deve dare al locatore un preavviso di almeno sei mesi o che rispetti il diverso termine eventualmente convenuto in contratto.

La rinnovazione automatica per altri 4 anni dopo la prima scadenza, poi, non opera quando il locatore (al quale non è riconosciuto un diritto di recesso analogo a quello sopra visto per l'inquilino) comunichi al conduttore la disdetta, ovverosia il diniego di rinnovazione, con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza. Tale facoltà, tuttavia, si concretizza solo al verificarsi di alcuni casi individuati espressamente dall'articolo 3 della legge numero 431/1998, come ad esempio nel caso in cui il locatore intenda destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado o quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo. Il diniego di rinnovazione deve comunque essere motivato in maniera dettagliata e, se quanto comunicato nella disdetta non è poi attuato, il locatore può essere condannato a risarcire al locatore un danno pari a massimo 36 mensilità del canone di locazione o a ripristinare il contratto.

Rinnovi

Anche alla seconda scadenza contrattuale è possibile il rinnovo del contratto.

Esso può essere sia espresso che tacito.

Si ha rinnovo espresso quando è una delle parti che, avendone l'interesse, fa la sua proposta all'altra almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, enunciando le diverse condizioni contrattuali che intende inserire nel rinnovo. Chi riceve tale proposta può accettarla, rifiutarla o fare una controproposta, considerando che in ogni caso il riscontro va dato entro 60 giorni dalla ricezione della proposta di rinnovo e che se non vi si provvede il contratto si intende cessato.

Il rinnovo tacito, invece, si ha quando le parti continuano a dare esecuzione al contratto senza sollevare alcuna questione. In presenza di un simile atteggiamento, il contratto continuerà per altri quattro anni, rinnovabili.

Va ovviamente contemplata anche l'ipotesi in cui una delle parti non intenda rinnovare il contratto: in tal caso è necessario comunicare all'altra la disdetta con un preavviso di sei mesi. Chi riceve tale comunicazione può accettare la volontà altrui, con la conseguenza che il contratto cesserà una volta giunto a naturale scadenza, ma anche proporre di mantenere il contratto alle vecchie condizioni o di proporne delle nuove dando riscontro entro 60 giorni.

Immobili oggetto di locazione

Va infine precisato che non tutti gli immobili ad uso abitativo possono essere locati a canone libero.

La possibilità di ricorrere a tale tipologia contrattuale non riguarda, infatti, gli alloggi dell'edilizia popolare pubblica, gli immobili di pregio accatastati come A/1, A/8 e A/9 e le case di villeggiatura adibite a foresteria o per usi transitori.

Non è poi possibile stipulare una locazione a canone libero con riferimento a immobili che non costituiscono abitazione.

 



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