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LA CORTE COSTITUZIONALE ANNULLA I COMMI 8 E 9 ART. 3 DLGS. 23/2011

Un successo dell’avv. Gaito e dell’Uppi di Firenze che ha dato impulso ed organizzato le azioni rivolte all’annullamento della infelice disposizione che risultava essere palesemente incostituzionale oltre che ingiusta e vessatoria.
L’Uppi ancora una volta si schiera con successo in difesa degli interessi dei proprietari !!


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Articolo dell’Avv. Marco Gaito pubblicato per estratto sul Sole 24 Ore del 16 marzo 2014.
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Quando fu emanato il dlgs 23/2011 ed in particolare l’art. 3 per quello che ci interessa, la novità della introduzione del regime fiscale della cedolare secca rese meno evidente ai più la contestuale entrata in vigore di una disposizione che da subito apparve agli operatori specializzati e più avveduti ingiusta ed ottusa sia da un punto di vista formale con evidenti profili di illegittimità costituzionale, sia da un punto di vista del contenuto eccessivamente sanzionatorio per la categoria dei proprietari, sia infine irrazionale proprio in ordine alla dichiarata volontà di sumentare il gettito fiscale. I commi 8 e 9, come noto, consentivano infatti al conduttore di denunziare al Fisco le omissioni anche parziali da parte del proprietario, in punto di assolvimento degli obblighi relativi alla imposta di registro, sia relativamente alle imposte dirette.
In tali casi il conduttore otteneva il diritto ad un contratto di quattro anni più quattro, insieme con la fissazione del canone in misura pari al triplo della rendita catastale.
Dunque un duplice effetto perverso delle norme in oggetto che oltre a causare conseguenze devastanti alla categoria dei proprietari non avrebbero certo provocato di per sè stesse un’aumento del gettito fiscale visto che, per otto anni il canone sarebbe stato commisurato ad un importo quasi sempre irrisorio, con ciò tradendo la loro stessa finalità di recuperare il mionr gettito fiscale conseguente alla introduzione della cedolare secca.
Le norme erano spiegabili soltanto con la volontà di inserire una sanzione di tale gravità, (collegata alla delazione da parte del conduttore, il quale riceveva in cambio un vero e proprio premio), che si sarebbe diffuso un clima di timore tale da scoraggiare il mancato adempimento dei proprietari alle proprie obbligazioni nei confronti del fisco. Di qui le numerose ordinanze di rimessione alla Corte Costituzionale, tra cui il Tribunale di Firenze, dinanzi a cui fu sollevata dal sottoscritto la questione di costituzionalità in ordine tra gli altri agli artt. 76 e 2 l. 42/2009, in riferimento allo Statuto dei Contribuenti l. 212/2000 che all’art. 10 co.3 prescrive che “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto”.
Con sentenza depositata il 14/3/2014 la Corte Costituzionale ha annullato le citate norme a causa della assenza di delega o comunque addirittura del contrasto con i principi informatori della legge delega in particolare con riferimento a quanto appena richiamato.
Che succede a questo punto?
Anzitutto è bene anticipare che gli effetti pratici della sentenza saranno certamente oggetto di differenti interpretazioni da parte degli operatori ed in particolare degli avvocati che difendono rispettivamente locatori e conduttori, a seconda delle rispettive convenienze, per cui, di seguito, possiamo tracciare una ipotesi “a caldo” che dovrà peraltro trovare conferma “sul campo” nelle pronunzie della Magistratura.
Ciò premesso e dato per scontato che le sentenze di mero accoglimento della Corte Costituzionale producono in via di principio l’effetto di disapplicare la legge “ ex tunc”, con esclusione delle sentenze passate in giudicato e dei diritti c.d. “ quesiti” o esauriti, dovremo anzitutto affermare che i contratti sorti in applicazione dei commi annullati dalla Corte risultino estinti o risolti a tutti gli effetti con conseguente reviviscenza dei precedenti contratti. Nel caso in cui a monte vi fosse stato un contratto di locazione, la conseguenza pratica successiva è che la autoriduzione del canone operata dal conduttore in forza della legge annullata diviene illegittima e costituisce una ipotesi di inadempimento sanzionata dalla possibilità per il locatore di richiedere la risoluzione del contratto e la conseguente condanna al rilascio. Nel caso invece di contratti verbali o di comodato la situazione risulta un pò più complessa. Possiamo brevemente immaginare le ipotesi più frequenti tutte comunque caratterizzate dalla avvenuta denunzia ex art. 3 co. 8 e 9:
- 1. regolare contratto di locazione scritto e sottoscritto dalle parti, ma non registrato, con conduttore che ancora occupa la unità immobiliare: ( è il caso che ha portato alla ordinanza di rimessione del Tribunale di Firenze) in questo caso esiste un contratto valido tra le parti ed il locatore potrà agire o avrà già agito in giudizio contestando la illecita autoriduzione per ottenere la ordinanza di convalida ex artt. 5 l. 392/78 e 658 cpc. Paradossale la conseguenza che in molti casi il conduttore, nel presentare la prescritta denunzia ex artt. 3 co. 8 e 9 avrà pure registrato ( così richiesto dai competenti uffici del registro) il contratto firmato inizialmente dalle parti, sanando pure la irregolarità fiscale e consentendo al locatore di agire in giudizio da subito ( art. 13 l. 431/98).
- 2. regolare contratto di locazione scritto, ma non registrato con conduttore che ha riconsegnato la unità immobiliare nelle more con o senza un accordo transattivo a regolare la consensuale risoluzione del contratto: in questo caso il locatore potrebbe voler richiedere il pagamento delle somme che non ha conseguito a causa della illecita autoriduzione, ma occorrerà esaminare la consistenza e portata dell’accordo transattivo e valutare se abbia effetti novativi e/o risolutivi della pretesa del locatore o meno.
- 3. contratto verbale di locazione non registrato: In questo caso, poichè a seguito della entrata in vigore della legge 431/98 art. 1, la forma scritta per i contratti di locazionè è prevista a pena di nullità, il locatore non potrà agire in forza di essa locazione, ma dovrà agire a mezzo di una causa ordinaria contestando la occupazione senza titolo della propria unità immobiliare e chiedendo la condanna dell’occupante al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione.
- 4. contratto di comodato che avesse dissimulato una locazione: in questo caso il rapporto giuridico resterà regolato dal contratto di comodato ed occorrerà agire in via ordinaria a mezzo di una azione di risoluzione del contratto alla sua scadenza e conseguente condanna al rilascio. Nella stessa causa sarà possibile richiedere una somma sempre a titolo di indennità di occupazione a decorrere dalla scadenza del contratto di comodato.
Non entro nel merito della eventuale presenza dei vari accordi dissimulati che possano riscontrarsi e che producono conseguenze non preventivabili in via generale ed ovviamente vi potranno essere anche numerose altre ipotesi che andranno esaminate caso per caso con necessità di azioni ad hoc. Certo è che l’annullamento delle norme avrà effetti pesanti specialmente, da oggi, per tutti quei conduttori che hanno fatto affidamento su questa disgraziata normativa che fortunatamente è restata in vigore per un tempo abbastanza limitato così evitandosi danni più gravi. E sia chiaro che lo scrivente è assolutamente convinto della necessità di una efficace lotta all’evasione fiscale in questo come in ogni altro campo, ma è segno di vera e propria leggerezza o peggio incompetenza, introdurre norme e principi che, giustificati da tale giusitificata intenzione, vanno ad incidere in modo chiaramente illegittimo sulla autonomia negoziale e sulla certezza dei rapporti giuridici tra privati tra l’altro senza alcun beneficio reale in termini economici per le entrate dello Stato e senza alcun segno di una seria riflessione sulle gravi conseguenze che come al solito restano sulla testa dei cittadini.
Firenze il 15 marzo 2014


Avv. Marco Gaito - Avvocato in Firenze - Dirigente Uppi - Membro del Centro Studi Giuridici Uppi.

 



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